鑑定士にいつ聞くの？　〜古い建物〜

いつでもなんでも聞いてください

 

どんな時に鑑定士に相談すればいいかわからない。

そんなお言葉をよく頂きます。

 

どんなことでもご相談頂けることが一番うれしいのですが、

どうしても遠慮してくださったりすることもあるかと思います。

 

そのため、こんな場合は鑑定士が使えます！と

事前にお伝えしておくと良いのではないかと考えました。

 

これを見れば簡単！

こんな時に鑑定士に聞けばバッチリシリーズです。

 

築20年以上は“ちょい聞き”チャンス！

 

築20年以上の建物があったらご相談ください。

登記簿で新築年月日を見ればすぐにわかりますし、

築年がわからなくても、見に行って古かったらチャンスです。

 

木造よりも、鉄骨造や鉄筋コンクリート造がよりチャンス。

規模が大きくて、共同住宅・店舗・倉庫・工場が大好物です。

（軽量鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造を含みます。）

 

建物の評価は、固定資産評価額を使われるのが一般的だと思います。

上記のような築年が古い建物は、評価額と時価との乖離が大きいです。

 

評価額をそのまま使うか、時価（鑑定評価）を使うかで、

結果が大きく変わってくることになります。

 

どうして違ってくるのか

 

固定資産評価額は、躯体と設備に分けたりせず、

全てを躯体として長期の耐用年数が設定されています。

そして、原則として経過年数だけで評価額が決まります。

（鉄筋コンクリート造で50年など）

 

さらに、長期の耐用年数が満了しても、

残価率が20％となっているため、

どれだけ古くても当初の20％は価値が残ってしまいます。

 

でも、実際には、建築確認や完了検査の有無で

金融機関からの融資も変わってきますし、

設備部分は法定耐用年数でも15年ですし、

大規模修繕や耐震補強の費用なども必要ですし、

最終的には取壊費用分マイナスになってしまいます。

 

実際のご依頼でも、1億円の評価額だった建物が

半額になったりして、インパクトは非常に大きいです。

 

逆に評価額より高くなることも

 

面積が変わる増改築は固定資産評価額に反映されますが、

大規模修繕や維持管理の良否は反映されません。

 

そのため、評価の直近の大規模修繕をされていたり、

良好な維持管理で価値が維持されている建物は、

評価額より時価のほうが高くなる場合もあります。

 

まとめ

 

建物は「固定資産評価額そのままでOK」と思わず、

その評価額はどのような前提で算定されているのか？

しっかり中身を見ていくことで大きな差が出てきます。

先生方のコンサルティング力アップの一助になれば幸いです。