公認会計士向け不動産評価

多数の不動産から、先に見るべき物件を明らかに

M&A、株価算定、減損、不動産DDでは、すべての物件を同じ深さで調べる必要はありません。

金額、利用状況、市場性、処分可能性、権利関係等を確認し、先に詳しく見るべき物件と、追加調査が必要な点を示します。

このような段階でご相談いただいています

公認会計士向け不動産評価の事例

5 つの支援内容

三宅不動産鑑定事務所では、限られた時間とコストの中で、M&Aや事業承継、監査対応の実務にそのまま活かせる合理的な優先順位付けと資料整備を行います。

01優先して確認する物件を絞る

対象会社が複数の不動産を保有している場合、含み損益の大きさ、建物の老朽化、遊休状況、流動性の低さ、権利関係の複雑さなどを客観的に評価。後から論点になりやすい不動産を優先的に洗い出し、重点的に調査すべき物件を選別します。

主な成果物	重点調査物件リスト、リスク整理表

02株価算定に使う不動産評価を行う

株価算定や組織再編の検討の前提となる不動産の時価について、含み益・含み損だけでなく、周辺の市場性や将来の処分可能性まで考慮して整理します。

主な成果物	鑑定評価書、意見書、算定前提メモ

03保有不動産を一覧にする

対象会社が把握しきれていない保有不動産（所在、利用状況、周辺環境、権利関係、収益状況など）を一元化して整理し、全体の資産状況をひと目でわかる形にします。

主な成果物	保有不動産整理表、物件別論点一覧、位置関係図

04関係会社間の賃料を確認する

オーナー会社、関連会社又は親族間で設定されている賃料・地代について、市場相場との乖離、契約条件及び不動産評価上の前提を確認します。

公認会計士が会計・監査・税務上の検討を行うための資料として、賃料水準とその根拠を整理します。

主な成果物	賃料水準検証メモ、説明資料

05不動産 DD に必要な資料を作る

限られたスケジュールの中で、不動産に関する追加確認が必要な点／懸念事項（土壌汚染の可能性、法的規制や帳簿に載らない公共料金の未払いなど）の有無や、追加調査の必要性を短期間でスピーディに整理します。

主な成果物	DD（デューデリジェンス）メモ、監査説明補助資料

公認会計士向け不動産評価において大切にしていること

「全部調べる」ではなく「どこを見るべきか」を優先順位を付けること

M&Aや事業承継では、時間と予算に限りがあります。そのため、最初に「リスクが高い不動産はどれか」「どこを優先的に確認すべきか」のメリハリをつけ、効率的な実務進行をサポートします。
会計士が
「説明しやすい資料」にすること

経営者や買手候補だけでなく、監査人や金融機関、税務関係者といった関係者に対して、評価の「前提条件」「客観的根拠」「潜在的な不確実性」を論理的に明記した、説明性の高い資料を作成します。
会計・M&A・事業承継の
「実務論点」として整理すること

単に不動産の技術的な評価結果を示すだけでなく、「この時価や賃料が株価算定にどう影響するか」「M&Aや監査対応において、どこが論点になりそうか」まで踏み込み、会計士がそのまま次の実務に使える言葉でフィードバックします。

保有資産の整理段階からお気軽にご相談ください

三宅純也

M&Aや事業承継の実務において、金額規模が大きく、かつ個別性の強い「不動産」に潜むリスクを早い段階でクリアにしておくことは、案件全体の安全性を高める上で非常に重要です。

三宅不動産鑑定事務所では、正式な鑑定評価のご依頼前に限らず、「保有不動産リストがある段階」「不動産の実態を把握しきれていない段階」からのお問い合わせを承っております。

「まずはどの物件から優先して確認すべきか」という初期的な論点整理からサポートいたします。