鑑定評価ってどうやってるの？　〜業務フローその２〜

前回の業務フローその1（事前準備）に続き、

その2では現地調査についてお話します。

 

いろんな場所に行けることが

鑑定士の仕事の魅力の1つだと思います。

 

私は、近畿圏は交通費無料としているほか、

出張も大好きで、「出張に行けることが報酬です！」と

いつも言っています。

 

今はコロナの影響で出張に行きにくくなっていますが、

またいろんなところに行ってみたいです。

特に、ご飯がおいしいところが一番うれしいです(笑)

 

現地調査　〜やっぱり現場は大切！〜

 

評価する不動産を実際に見に行きます。

地図や航空写真などではわかりにくい

現地の雰囲気を体感できるかは大きな違いです。

 

対象となる物件の周りをウロウロするので、

近隣の方に不審がられて声を掛けられてしまったり、

犬に吠えられたりするのも

鑑定士の宿命なのかもしれません。

 

スーツより作業着のほうがうまく溶け込めて、

車の色もブラックよりホワイトのほうが悪目立ちしません。

 

土　地

 

メジャー、コロコロ、ピッキョリ、歩測など

様々なツールを使って調査を行います。

もちろんカメラでしっかり写真も撮影します。

 

調べる内容としては、

前面道路の幅員は何ｍか。

道路との方位や角地かどうかなどの接道関係。

間口2ｍ以上あるかどうか。

境界はどうなっているか。

形状・高低差・がけ地等があるかどうか。

地上の建物や構築物の配置状況　等々

 

また、地面（地表面）だけを見るのではなく、

上空を見上げて高圧線が通ってないかどうか、

給油タンクなど地下がどうなっているか。

土壌汚染の可能性についてもチェックを行います。

 

特に、道路との関係は重要で、

一定の幅員がないとそもそも開発できなかったり、

間口が2ｍ以上なければ接道義務を満たさなかったり、

不動産の価格に大きな影響を与えます。

 

建　物

 

登記記録との異同について確認します。

 

登記建物が現存するか。

未登記増築部分や未登記建物がないか。

建物用途、維持管理の状態、雨漏り、クラック、

大規模修繕や耐震補強の有無などを調査します。

 

評価の大切な前提となります

 

現況確認は、何色が好きかという価値判断ではなく、

今日の天気は晴れだったか雨だったかという事実の確認と同様です。

 

事実確認の間違いは、評価の間違いに直結するので、

しっかり入念にチェックする必要があります。

 

次回はその３（行政調査）

 

その３は行政調査です。

都道府県庁・市役所・町役場・土木事務所など。

新人の頃、最も苦労したのが行政調査です。