鑑定士にいつ聞くの？　〜土地建物の内訳価格〜

総額のみ記載の契約書

 

土地建物の売買をしたのに、

契約書に総額しか書いてない！

どうやって土地建物に分けるの？？

このようなご質問もよくお受けします。

 

土地建物価格をどう按分するか

 

どのように土地建物価格を按分するかは、

消費税額と将来の減価償却費に大きな影響があります。

 

土地は消費税非課税ですので、

土地価格が大きくなるほど消費税額は下がります。

 

一方、建物価格が大きくなるほど、

消費税額は逆に増えることになります。

 

さらに、建物価格が大きいと、

将来の減価償却費を多く取れる利点があります。

 

固定資産評価額での按分が一般的

固定資産評価額で按分して、

土地建物価格の内訳を出すことが一般的ではないでしょうか。

 

売買契約書：総額1億円。

土地の固定資産評価額：35,000,000円

建物の固定資産評価額：15,000,000円とすると、

土地　1億円 ×（35/35+15）＝ 70,000,000円

建物　1億円 ×（15/35+15）＝ 30,000,000円 という感じです。

 

固定資産評価額って？

 

上記でも全く問題はないのですが、

よく考えてみてください。

 

土地は時価の7割評価になっていますし、

評価額と時価は異なる場合もあります。

 

人気の高いエリアだと、時価は評価額の何割（何倍）増しにですし、

人気のないエリアだと、時価は評価額の半分かもしれません。

 

建物は築浅だと評価額＜時価、築20年以上だと評価額＞時価。

大規模修繕など資本的支出も考慮されていません。

 

土地評価額を時価に割り戻してみます

 

上記の例で、仮に土地だけを0.7で時価に割り戻してみます。

35,000,000円 ÷ 0.7 ＝ 50,000,000円 となります。

 

評価額が土地：50,000,000円、建物15,000,000円となり、

総額1億円の土地建物の按分価格は、

土地　1億円 ×（50/50+15）≒ 76,900,000円（＋6,900,000円）

建物　1億円 ×（15/50+15）≒ 23,100,000円（▲6,900,000円）

となります。

 

たったこれだけでも大きな差が出てきました。

 

鑑定士が評価する

 

土地建物ともに鑑定士が評価をすると、

土地価格も建物価格も当初の固定資産評価額から

大きく変わる場合があります。

 

土地が評価額の倍になり、建物が半額になる。

土地が評価額より下がり、建物が評価額より高くなる。

 

どれくらい変わってくると想像されますか？

消費税で数百万円変わることも珍しくありません。

 

消費税額と将来の減価償却費が大きく変わるのですから、

先生方の将来シミュレーションなども

大きく変わってくるのではないでしょうか。

 

もちろん物件によって、あまり変わらない場合もあります。

ざっくり概算の“ちょい聞き”をして頂けましたら、

どれくらい価格が変わるのか概要をご報告させて頂きます。

 

ここに注意！

 

契約書に既に内訳価格が記載されている場合、

内訳価格がなくても、消費税額が記載されている場合は、

契約書記載の価格が優先されてしまいますので、

契約書の内容をご確認くださいますようお願いいたします。