鑑定評価ってどうやるの？　〜建物の耐用年数〜

価格を求める基本的な3手法「原価法」の中で、

前回の「建物の再調達原価」に続き、

「建物の耐用年数」についてです。

 

こちらも裁判上の評価でよく争点になります。

 

耐用年数が長ければ、建物価格は高くなり、

耐用年数が短ければ、建物価格は低くなります。

 

建物の耐用年数

 

法定耐用年数、物理的耐用年数、経済的耐用年数など

様々な耐用年数が存在します。

 

■法定耐用年数

国税庁が主な減価償却資産の耐用年数として、

建物及び建物附属設備の耐用年数を定めています。

 

会計士さんや税理士さんは

構造・用途・細目別の耐用年数を使って

日々の業務をされていることと思います。

 

■物理的耐用年数

鉄筋コンクリート造（RC造）について、

上記の法定耐用年数では

最大でも50年となっていますが、

物理的な耐久性だけであれば

もっと耐用年数は長くなります。

 

現実的には、建物の機能や設備、間取り等が

時代にそぐわなくなって取り壊されることが多いですが、

物理的に存在するという意味ではとても頑丈です。

 

■経済的耐用年数

建物が経済的に価値を有する年数です。

上記の物理的耐用年数より短いのが通常です。

 

鑑定評価における耐用年数

 

鑑定評価では、経過年数よりも

経済的“残存”耐用年数に重点を置いて評価します。

 

また、法定耐用年数のように

木造住宅22年、RC造事務所50年など

年数が定まっているわけではありません。

 

そのため、木造であれば25〜35年程度、

RC造であれば40〜50年程度など一定の幅が存在します。

また、大規模修繕などがされていると、

耐用年数を延長して評価することも可能です。

 

もちろん、木造が50年でRC造が20年のように

完全に逆転するような耐用年数の判断はできませんが、

合理的に説明できる一定の幅があるということは、

建物の価格に大きな影響があるということになります。

 

同じ建物でも、経済的残存耐用年数が

5年と15年であれば、3倍近い価格差となり、

仮に5年が1,000万円なら、15年は3,000万円となるなど

耐用年数1つで大きな価格差が生まれてしまいます。

 

このように、建物の耐用年数と言っても、

どのような根拠に基づいて、

どのように評価主体が判断するかによって

大きく変わってくることがあります。