鑑定評価ってどうやるの？　〜企業価値評価と鑑定評価〜

学問の秋、読書の秋、

連休前半はM&Aやデューデリジェンス、

企業価値評価の勉強を頑張ってきました。

 

【企業価値評価と鑑定評価】

 

企業価値評価と鑑定評価って

めちゃくちゃ似ているなと改めて感じました。

 

もちろん評価対象が会社と不動産と異なりますし、

細かい項目は違うことも多いのですが、

考え方や価格へのアプローチが本当に似ています。

 

不動産と言っても、戸建住宅ではなく、収益物件です。

そこそこ立派なテナントビルの評価と似ています。

 

【3つの評価アプローチと特徴】

 

■コストアプローチ

　企業評価：時価純資産価額法、修正簿価純資産法

　鑑定評価：積算法

 

　客観性は高いが、将来の収益獲得能力の反映に弱い。

 

■マーケットアプローチ

　企業評価：類似会社比準方式（マルチプル法）

　鑑定評価：取引事例比較法

 

　客観性や市場での取引環境の反映に強いが、

　評価対象の固有の性質の反映に弱い。

 

　どの会社、どの取引事例から評価するかによって

　結果が大きく変わってしまう。

 

　良い会社、高い取引事例から評価すると高くなるし、

　悪い会社、安い取引事例から評価すると低くなる。

 

■インカムアプローチ

　企業評価：DCF法、収益還元法 等

　鑑定評価：DCF法、収益還元法 等

 

　将来の収益獲得能力の反映や固有の性質の反映に強いが、

　客観性は弱い。

 

　特に、将来の収益性を想定して評価するDCF法は、

　楽観的に考えるか、悲観的に考えるかによって

　結果が大きく変わってきます。

 

【点ではなく幅】

 

企業価値評価も鑑定評価も、

唯一絶対的な価格というものは存在せず、

一定の適正な価格の幅として認識されます。

 

その上で最終的には

1点での価格を出すのが専門家ですが、

利回りや割引率を少し変えるだけで

結果が大きく変わってくるのも

よく似ているなと思いました。

 

【仲介会社方式】

時価純資産に3〜5年の正常営業利益を加算して

企業価値評価を出す方法です。

 

理論的・専門的には色々問題があるが、

経営者の方に非常にわかりやすいとのことでした。

 

鑑定評価には同じような手法が無いので、

この仲介会社方式のような評価方法って

鑑定評価でも応用できたら面白いかなと思いました。