こんな時はどうしたら？　〜交換特例と鑑定評価〜

「この不動産、交換できるかな？」

 

会計士さん・税理士さんから

ご相談が多い内容のひとつが交換の特例です。

 

通常の譲渡（売買や贈与）では

不動産の譲渡に伴って多額の税金が発生します。

 

しかし、交換の特例に合致すれば、

この交換にかかる税金は課税されません。

かなり大きなことですよね。

 

【適用要件】

 

同種の固定資産であることや

1年以上の所有期間、同一用途など

適用要件が具体的に定められています。

 

その中でも、

「交換により譲渡する資産の時価と

取得する資産の時価との差額が、

これらの時価のうちいずれか

高い方の価額の20％以内であること。」

について、ご相談を受けることになります。

 

【鑑定評価の活用】

 

不動産の価格は、1＋1＝2のように

1点で決まるものではなく、

適正な価格帯という“幅”があります。

 

また、収益物件などの場合、

通達評価や固定資産評価額だけでは

その不動産の適正な時価となっていないことも。

 

鑑定評価を活用して、

うまく交換の特例を適用できれば、

先生方のシミュレーションの選択肢も

広がっていくのではないでしょうか。

 

いきなり鑑定評価をご依頼頂くのではなく、

それぞれの不動産の価格がどの程度なのか、

交換の特例を使える可能性はどれくらいあるのかを

事前にご相談頂くことをご提案いたします。

 

【不動産の価格】

 

「当事者間で合意された資産の価額が、

交換に至った事情等に照らし

合理的に算定されていると認められるときは、

その合意された資産の価額によることができる。」

とされています。

 

もちろん、明らかに贈与等の意思をもって

著しく価格の異なる資産を交換したような場合は、

合理的に算定された価格とはいえません。

 

交換の特例に合うよう無理に出された評価は、

税務リスクが非常に高くなるので注意が必要ですね。