時事ネタ・トピックス　〜配偶者居住権〜

約40年ぶりの民法改正で

新しくできた配偶者居住権について、

不動産鑑定士の立場から

評価の中身を見ていきたいと思います。

 

絶対的な評価の解説ではなく、

鑑定士として疑問に思ったことを挙げてみた

あくまでも一考察という位置づけです。

 

以下の3点を問題提起として

取り上げたいと思います。

 

【基準となる土地建物価格】

 

国税庁「No.4666配偶者居住権等の評価」によると、

土地：居住建物の敷地の用に供される土地の相続税評価額

建物：居住建物の相続税評価額

となっています。

 

要は、土地は路線価に基づいた評価額であり、

建物は固定資産評価額を使って評価するということです。

（倍率地域については、土地も固定資産評価額×倍率）

 

このブログでもこれまで上げてきたとおり、

財産評価基本通達は非常によくできた制度ですが、

千差万別の不動産について、

100％完全に適正な評価を行えるものではありません。

 

とすると、スタートとなる上記価格について、

適正に評価されていない場合があり得るということです。

 

適正に評価されていない価格に基づいて

配偶者居住権の価格を評価しても、

適正ではない価格になっている可能性があります。

 

基準となる土地建物価格が適正に評価されているか

不動産鑑定士にお問い合わせ頂くことも

一手ではないかと考えます。

 

【現在の価格or将来の価格】

 

配偶者居住権付の土地の評価額は、

現在時点の評価額×複利現価率を乗じて求めています。

 

しかし、割引現在価値を求める場合、

本来的には、配偶者居住権が消滅する

将来時点の評価額×複利現価率に

なるのではないかとの疑問が生じます。

 

具体例を挙げると、

現在時点　5,000万円

将来時点　2,000万円

存続年数20年の複利現価率　0.554

 

5,000万円 × 0.554 ＝ 2,770万円

2,000万円 × 0.554 ＝ 1,080万円

 

ただ、現実的に20年後の評価額を

正確に求めることは難しく、

現在時点の価格を将来時点の価格として、

もしくは土地価格の変動なしとして

“取り扱う”ということなのかなと思いました。

 

しかし、人口減少で長期的には

不動産価格が下落傾向にある日本において、

将来の土地価格の変動（下落）リスクは大きいです。

 

【　時　価　】

 

平成24年8月16日裁決によると、

相続税法第22条に規定する「時価」とは、

「取得の時における不特定多数の当事者間で

自由な取引が行われる場合に

通常成立すると認められる価額を示すもの」

とされています。

 

ここで一般論として疑問に思うのは、

5,000万円の土地を20年後に取得できるとして

2,770万円で買う人がどれだけいるのか、です。

 

期間が5〜10年と短くて有期であればまだしも、

20年などの長期や、期間が決まっていない場合、

上記の価格で自由な取引が通常成立するのでしょうか。

 

税務署はこの評価しか受け付けないとのことですが、

本当の“時価”かというと、その他の場面では

不満や争いが生じる可能性もありそうだなと感じました。