鑑定って何を見てるの？　〜角地（商業地編）〜

「角地」は当然プラス評価！？

 

前回の住宅地に続いて、

今回は商業地について見ていきたいと思います。

 

住宅地は「居住の快適性」が重要でしたが、

商業地は「収益性」が重要になってきます。

 

【日照・通風】

 

住宅地とは違って、

角地による日当たりの良さは

必ずしもプラスにはなりません。

 

小売店などでは、日当たりの良さが

商品の劣化を速めることもあったりして、

逆にマイナスになってしまうこともあります。

 

商業地の鑑定評価の場合、

通常は方位でプラス評価をしないことからも、

角地による日照・通風の良さは限定的だと考えます。

 

【間口・奥行・形状等】

 

顧客の出入りの便がよくなり、

視認性アップなど商品の宣伝効果が高く、

売上収益に直接影響するため、プラス評価です。

 

また、住宅地と同じように

建物の配置や設計上の多様性が増えるなど、

集客の点からも優れているため、プラス評価です。

 

【接面道路との関係】

 

2つの道路から人の流れを吸引できるため、

収益性が高まり、プラス評価となります。

 

ただ、接面道路の幅員があまりに広い場合は、

その道路が地域を分断してしまい、

全体としての繁華性が低くなってしまう等、

必ずしもプラス評価とならない場合もあります。

 

【公法上の規制・制約】

 

商業地域内で防火指定がある場合は、

建蔽率や使用可能容積率がアップしますので、

住宅地以上に大きなプラス評価となります。

 

「消防隊に憲兵さんはいない」

商業地域、防火地域、耐火建築物の場合は、

建蔽率が100％となると

宅建の試験でゴロ合わせて覚えた記憶があります(笑)

 

ただ、側道の斜線制限などで

高度利用ができなくなってしまう場合は、

住宅地以上に大きなマイナスになってしまうことも。

 

【まとめ】

 

住宅地と同じように、商業地の場合でも、

立地条件や土地利用方法によっては

マイナスになってしまうこともあります。

 

その角地は本当にプラスなのか。

また、どれくらいプラスなのか。

個別具体的にしっかり見ていく必要があります。