鑑定って何を見てるの？　〜高低差がある土地（商業地編）〜

高低差がある土地について、

居住の快適性から見た住宅地に続いて、

商業地について見ていきたいと思います。

 

【道路より高い土地】

 

＜プラス要因＞

日照・通風・排水・眺望等に優れるため、

プラス評価です。

 

特に、リゾートホテルのような物件の場合は、

眺望の良さは大きなプラス評価となります。

 

商品宣伝効果の面から見ても、

看板などの視認性が高まることから、

基本的にプラス評価です。

 

＜マイナス要因＞

あまり高い場合は、顧客を引き寄せにくくなり、

徒歩や車を問わず、出入りの便も悪くなってしまいます。

 

また、擁壁や階段を設置する必要が出てくるなど、

費用面からもマイナスになることがあります。

 

さらに、衣料品や食料品店舗の場合は、

道路より高い→日照が良いこともあり、

日照による商品の劣化を速めることもあるので、

必ずしもプラス評価となるとは限りません。

 

【道路より低い土地】

 

＜プラス要因＞

ありません。

 

＜マイナス要因＞

あまり低い場合は、顧客を引き寄せにくくなり、

徒歩や車を問わず、出入りの便も悪くなってしまいます。

 

また、住宅地と同じように

日照・通風・排水・眺望等が劣るため、

マイナス評価です。

 

周辺の雨水・排水が流入し、

敷地内が水浸しになるほか、

土地上の建物にも水没や湿気等で

大きなダメージを与えることになります。

 

また、道路と等高にするための造成工事に

多額の費用がかかってしまったり、

擁壁費用（土止費）が過大になることもあります。

 

道路から低いと、看板なども見えにくくなり、

商品宣伝効果の面からマイナスになります。

 

【まとめ】

 

道路より低い土地は、

住宅地でも商業地でもプラスは無く、

道路より高い土地は、

利用の仕方によってプラス評価となります。

 

【相続税路線価】

相続税路線価でも、

等高な土地ばかり並んでいる時に

対象地だけ道路と一定以上の高低差があると、

上記のようなプラスマイナスが付きます。

 

しかし、全ての土地が同じように

道路と高低差があるような場合は、

高低差があることがそもそもの正面路線価に

織り込まれている場合もありますので、

どのような前提で評価をしているか注意が必要です。