こんな時はどうすれば？　〜利回りの種類〜

不動産投資をする時や、

賃料（収益性）から不動産価格を求める際に

重要になってくるのが「利回り」です。

 

利回りにも色々な種類がありますので、

それぞれに合った利回りを使う必要があります。

 

投資としては、高利回りは魅力的ですが、

その利回りがどのような前提で求められているか

しっかり見ていくことが大切です。

 

【表面利回り（グロス）】

 

年間収入合計を物件価格で割った数字です。

不動産広告などでは、一般的に

この表面利回りが使われることが多いです。

 

年間賃料 ÷ 物件価格 ＝ 表面利回り

100万円 ÷ 1,000万円 ＝  10％

 

必要諸経費（管理費・修繕費・公租公課等）が

考慮されていませんが、概ねの感覚をつかむ時に

非常に使いやすい利回りです。

 

さらに、不動産広告では「満室想定利回り」もあり、

全室満室だった場合の賃料から求めることもあります。

（表面利回りも、満室想定の場合が多いです。）

 

空室による賃料減は考慮されていませんので、

実際の空室率、今後の空室見込みには

十分注意する必要があります。

 

【実質利回り（ネット）】

 

年間収入から必要諸経費（管理費・修繕費・公租公課等）を

引いた純利益を物件価格で割った数字です。

 

実際の“実入り額”をベースにしているため、

こちらのほうが投資の際には有用かもしれません。

 

賃料が少し高くても、管理費や修繕費などで

多額の費用がかかっていたら仕方ないですもんね。

 

（年間賃料 − 諸経費）÷ 物件価格 ＝ 実質利回り

（100万円 − 30万円）÷ 1,000万円 ＝  7％

 

同じ物件でも、グロスかネットで

簡単にこれだけ利回りが変わってきます。

 

なお、減価償却費は、この必要諸経費に

算入しないことが一般的です。

（減価償却費の計上の有無でも利回りは変わります。）

 

【NOI利回り・NCF利回り】

 

不動産鑑定評価においてよく使われるのは、

この2つの利回りです。

 

■NOI利回り

Net Operating Incomeの略で、

年間賃料から、実際に発生した諸経費のみを控除して求めます。

減価償却費、支払利息、資本的支出は控除しません。

上記の実質利回りとほぼ同じ内容です。

 

■NCF利回り

Net Cash Flowの略で、

上記のNOIから資本的支出を控除したものです。

 

【近畿圏の利回り】

 

一般財団法人日本不動産研究所の

「不動産投資家調査（2020年10月現在）」によると、

以下のとおりとなっています。

 

■賃貸住宅

　　　　ワンルーム　ファミリー向け

京　都　　5.2％　　　　5.3％

大　阪　　4.8％　　　　5.0％

神　戸　　5.2％　　　　5.3％

 

■商業店舗

　　　　 都心型　　　 郊外型

京　都　　5.0％　　　　6.0％

大　阪　　4.5％　　　　5.8％

神　戸　　5.2％　　　　6.1％

 

■宿泊特化型ホテル

京　都　　5.0％

大　阪　　5.0％

 

一般的に、取引価格に比べて賃料は変動にしくいので、

景気が悪くなる → 取引価格下落 → 利回り上昇。

景気が良くなる → 取引価格上昇 → 利回り下落。

という流れになります。