鑑定評価ってどうやるの？　〜共有減価〜

「共有持分の不動産は、必ず共有減価するのですか？」

というご質問を頂くことがあります。

 

【共有持分の減価要因】

 

共有持分しかないことは、

完全な100％所有権（単独所有権）と比べ、

使用・収益・処分に制約があり、

共有物分割をするとしても時間的・経済的負担があります。

 

そのため、共有持分は売却困難物件として

市場性の減退（共有減価）が認められます。

 

【共有減価率】

 

様々な考え方がありますが、一般的には

▲10％〜▲40％程度が減価率の幅ではないでしょうか。

持分割合を乗じた価格から、さらに1〜4割引するイメージです。

 

もちろん個々の不動産の実態や、

持分割合によっても異なってきますので、

ケースバイケースで判断していくことになります。

 

【減価される場合】

 

たしかに共有持分は制約があって売りにくいのですが、

どんな場合でも共有減価が適用されるわけではありません。

 

相続税や贈与税の評価をする場合、

遺産分割の裁判で評価をする場合、

単に内訳価格（按分価格）として求める場合など

共有減価をすることがふさわしくない場合も多々あります。

 

【他の共有者が取得する場合】

 

共有者が他の共有持分を取得する場合は、

完全所有権に復帰することになるため、

第三者が取得するより経済的メリットが大きい場合があります。

 

A・B共有の土地について、

AさんがBさんの持分を取得すれば

Aさんの単独所有になります。

 

しかし、CさんがBさんの持分を買っても

A・C共有の土地になるだけです。

 

この場合、AさんはCさんより高い価格で

B持分を買っても経済合理性が成り立つことになります。

 

【共有持分を買い取る悪質業者に注意】

 

相続で共有になった不動産、

共有者の1人はお金に困っているとします。

 

共有持分はなかなか売れませんが、

世の中にはそれを買い取ってくれる業者がいます。

 

悪質な業者であれば、当該共有持分を安く取得し、

他の共有者に高く売りつけたりすることもあります。

 

安易に法定相続分で共有にしたりすると、

後々問題が起こることもありますので、十分お気を付けください。