時事ネタ・トピックス 〜以前からの土地賃貸借契約〜
6/7の朝日新聞で、
「関電、元助役側から高値で土地を賃借」
という記事が掲載されていました。
「資機材置き場として
高値で借りていたことが分かった。
関係会社側が得る収入は相場の2倍超だった。
関電関係者によると、
社内で賃料の高さが指摘され、
関電はこの賃貸借契約を今年3月に解除した。」
とのことです。
関電に対して何か言いたいのではなく、
昔からの土地賃貸借契約についてのみ取り上げます。
【問題の所在】
昔からの土地賃貸借契約については、
改めて賃料をチェックした結果、
現在では適正とはいえない内容に
なっている場合があります。
今後どのように見直していけばよいのか。
しっかり検討していく必要があります。
■契約当初は適正だったが、現在は不適正
契約当初は適正な地代となっていても、
その後の経済情勢の変動により、
割高・割安な地代となっていることがあります。
適正な範囲（幅）の間であればよいのですが、
著しく割高・割安の場合は見直しが必要です。
地代が割高・割安であることは、
当該土地価格（底地・借地権価格）に大きな影響があるほか、
地代支払いというキャッシュフローにも影響し、
最悪の場合は寄付や利益供与と言われるリスクも。
■契約当初から適正ではなく、現在も不適正
契約当初から、なんらかの事情や意図で
割高・割安に地代が設定されているケースです。
本来は他の理由での金銭授受なのに、
土地賃貸借契約に含めてしまっていることがあります。
地代の定め方は下記のとおりですが、一般的には
適正な範囲を超えた土地価格or利回り
に基づいて地代が決まっています。
今回の関電のケースは、新聞報道によると
こちらの可能性があるということです。
（詳細の内容については不明です。）
【賃料の定め方】
地代の賃貸事例は、売買事例と違って
収集するのが難しく、そもそもの件数も少ないです。
そのため、新規地代の定め方としては、
鑑定評価における積算法を適用することが多いです。
土地価格 × 利回り ＋ 公租公課 ＝ 地代
土地価格 × 利回り（粗利回り） ＝ 地代
とてもシンプルな計算式です。
土地価格も利回りも適正な範囲であれば、
求められる地代も適正な範囲となります。
問題が生じているケースは、
土地価格or利回りが、著しく高いor低い。
ここに集約されます。
（一時金を多額or少額にするケースもあります。）
【まとめ】
以前からの土地賃貸借契約について、
現時点で見ても適正な内容となっているか。
数年に一度はチェックすることをオススメします。
