税理士向け不動産鑑定・評価

税務判断の前に、市場動向と個別の事情を確かめる

相続、親族・同族会社間の売買・賃貸借、事業承継について、市場価格・賃料、不動産の利用上の制約、権利関係を確認します。

税理士が税務上の取扱いを検討し、顧問先へ説明するための資料を提供します。

このような段階でご相談いただいています

税理士向け不動産鑑定・評価の事例

5 つの支援内容

三宅不動産鑑定事務所では、通達評価と市場価値のズレを丁寧に見極め、顧問先や税務関係者に合理的な説明ができる資料整備を行います。

01相続不動産の個別事情を確認する

形状、接道、利用状況、高低差、権利関係、市場性、建築制限などを精査。通達評価の考え方の中で、その土地特有の個別性が評価にどのように影響するか、個別事情と通達上の取扱いの整理を論理的に整理します。

主な成果物	論点整理メモ、現地調査レポート、評価参考資料

02通達評価と市場価値の差を確認する

財産評価基本通達を機械的に適用すると、実際の市場感覚よりも著しく高い評価額になってしまう土地について、どのような利用上の制約があり、市場でどう評価されるべきかを客観的に検証します。

主な成果物	個別事情整理表、意見書、市場性分析データ

03同族間取引の価格・賃料を確認する

親族間や関連会社間で設定される売買価格、地代、家賃について、実際の市場相場と将来の税務上の論点を照合。

価格設定を検討するための市場資料と前提条件を整理します。

主な成果物	時価・賃料適正化メモ、説明資料

04事業承継前の不動産を整理する

オーナー会社が保有する不動産（法人所有、個人所有、遊休、低収益、含み益の大きい物件など）や、関連会社間の賃貸借関係を一覧化。

承継をスムーズに進めるために、事前に整理・解消しておくべき課題を明確にします。

主な成果物	承継前チェックリスト、不動産整理表

05顧問先向けの説明資料を作る

納税者にとって理解しにくい「不動産評価の仕組み」や「隣地との評価の差」「市場価値との乖離」について、顧問先への説明にそのまま使いやすい分かりやすい言葉とビジュアルで整理します。

主な成果物	顧問先向け説明資料、評価解説Q&A

税理士向け不動産鑑定・評価において大切にしていること

安易な「評価減」よりも
「後から説明できること」を重視すること

無理に評価を下げることだけを追うのではなく、税務調査の際に実態・通達・市場性の観点からしっかりと根拠を示し、「いつでも客観的に説明できる」状態に整えることを最優先します。
税務上の不確実性（リスク）を
明確に分けること

強気で主張できる論点と、慎重に安全策を取るべき論点を明確に切り分け、顧問先を守るための適正な判断ができるよう「リスクの見える化」をサポートします。
通達評価と市場実態の
「ズレ」を多角的に検証すること

通達評価の形式的な計算だけではすくい取れない、実際の市場における重要要因（建物評価、需要層、流動性など）を、鑑定士の確かな視点でロジカルに検証します。

申告前の検討段階からお気軽にご相談ください

三宅純也

税務の最前線においては、「通達の評価をそのまま適用して、本当に後から不満やリスクが生じないか？」「親族間の売買価格、この設定で税務当局に合理的な説明が通るだろうか？」「顧問先に、不動産の評価根拠を分かりやすく説明したい」といった疑問が日常的に生じるかと思います。

三宅不動産鑑定事務所では、正式なご依頼の有無にかかわらず、「申告前の検討段階」「親族間売買の方向性を見極めたい段階」からのご相談を承っております。

まずはお気軽にお問い合わせください。