鑑定士にいつ聞くの？　〜株価算定〜

不動産をたくさん持っている会社

 

相続・事業承継・M＆Aなどの場面で、

会計士さんや税理士さんから

株価算定を前提としたご相談を頂くことが多いです。

 

もちろんどんな時にでも！というわけではなく、

不動産をたくさん持っていて、

不動産の価格をどう見るかによって

その会社の価値が大きく変わる場合です。

 

中小企業の株価

 

中小企業はほとんど非上場です。

そのため、相続・事業承継・M＆Aなどの場面では

会社の株価を算定する必要があります。

 

詳細は会計士さんや税理士さんがご専門ですが、

簿価純資産価額法や時価純資産価額法などを用いる場合、

不動産の価格次第で株価が大きく変わります。

 

相続税の通達評価と固定資産評価額

 

会計士さんや税理士さんが

株価算定の際にどのような不動産の価格を使うのか。

 

一般的に多いのは、固定資産評価額や

評価通達を用いた相続税評価額ではないでしょうか。

直近に買ったものだと簿価（取得価格）なども。

 

上記でも全く問題はないのですが、

またまたよく考えてみてください。

 

土地の相続税路線価は時価の8割、

固定資産評価額は時価の7割ですし、

単純に割り戻したとしても、そもそも

評価額と時価が乖離していることもあります。

 

人気の高いエリアだと、

時価は評価額の何割（何倍）増しですし、

人気のないエリアだと、

時価は評価額の半分かもしれません。

 

建物は、築浅だと評価額＜時価、

築20年以上だと評価額＞時価。

大規模修繕など資本的支出も考慮されていません。

 

特に、会社が持っている不動産だと、

事業用の店舗、事務所ビル、倉庫や工場など

比較的規模の大きな建物が多いと思います。

 

以前のブログでも書きましたが、

築20年以上、規模が大きい、

鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物は、

固定資産評価額と時価の乖離が非常に大きくなります。

 

鑑定評価を活用する

 

鑑定評価を活用すると、

不動産の価格が大きく変わる可能性があります。

 

そうすると、株価が変わり、

相続税額、贈与税額、M&A価格、のれん代が変わります。

 

相続・事業承継・M&A対策のための

先生方の算定シミュレーションなども

大きく変わってくるのではないでしょうか。

 

全ての不動産を概算すると大変ですので、

価格が大きい、重要度が高いなど

物件を絞って鑑定評価を検討されてもよいかもしれません。