こんな時はどうしたら？　〜評価条件・「更地として」〜

相手からこんなに高い（安い）価格が出てきた。

どうしてこんな価格なのか。おかしい！

 

価格時点に続いての第2弾は「更地として」です。

 

実際は土地の上に建物があるのに、

評価の条件を付けて、建物が無い

「更地として」評価する場合のことです。

 

ここもちょっと見るだけでわかるポイントです。

 

同じ土俵で比べましょう

 

鑑定評価書がお手元に届いた時には、

「鑑定評価の条件」欄を

評価額や地図・写真と同じくらいすぐ見てください。

 

この条件をどのように設定するかによって、

結果としての価格も大きく変わってきます。

 

更地と古家付物件

 

仮に、築後相当年数が経っていて、

取り壊すしかない老朽建物（古家）があったとします。

 

建物を取り壊すには、

当たり前ですが取り壊し費用が必要です。

 

この土地建物を「現状のまま」評価する場合は、

「土地価格−取り壊し費用＝評価額」となります。

1,000万円−200万円＝800万円というイメージです。

 

しかし、評価条件を付けて、

老朽建物が無いものとした「更地として」だと、

建物の取り壊し費用が必要ないので、

土地価格1,000万円＝評価額となります。

 

評価の対象となる不動産が同じでも、

条件次第で800万円と1,000万円というように

価格に差が出てくることになります。

 

そして、どちらの評価が正しいのか？

前提条件が違うだけなので、

どちらも正しいということになります。

 

実務でも常に評価条件を念頭に

 

裁判上の評価であっても、

「更地として」という評価条件が付いているのに、

相手側から「古い建物が建っている土地だから、

駅近くであっても価格は低い」というような

主張が出てくることがあったりします。

 

裁判官にも、どのような条件で

どのような価格を出しているか、

しっかりわかりやすく伝えることが大切です。

 

どうしても目の前の老朽建物に

目がいってしまいそうになりますが、

評価条件が「更地として」であれば、

その老朽建物は心の中で消してください。

 

価格が一番の関心事なのはもちろんですが、

少し落ち着いてすぐ近くを見てみると、

相手の価格との違いは

思いのほかこんな簡単な理由だったりします。