こんな時はどうしたら？　〜評価条件・面積〜

今回は公簿面積と実測面積が異なる場合です。

 

面積は総額の大小に直結します。

普段は単価ばかりに目が行きがちですが、

単価×面積＝総額もしっかり見てください。

実際の売買代金は、この総額になります。

 

公簿と実測

 

公簿面積とは、登記記録（登記簿）記載の面積のことです。

 

公簿が最近測量して登記されたものであれば、

実測面積とほぼ一致します。

 

しかし、昔からの地積をそのまま引き継いでいる場合や

分筆した残地として面積が計算されている場合は、

実測面積と大きく異なることも珍しくありません。

また、縄伸び縄縮みが大きい地域もあります。

 

仮に、公簿150㎡なのに、実測300㎡だと、

同じ100,000円/㎡という土地単価が正しくても、

総額が1,500万円と3,000万円とで大きく異なってきます。

 

単価と総額

 

たとえば、新築戸建の相場が3,500万円とした場合、

土地1,500万円であれば2,000万円の建物を建てられます。

 

一方、土地3,000万円では、総額3,500万円では足らず、

少なくとも総額4,500万円〜5,000万円程度の

物件になってしまいます。

 

総額3,500万円であれば、

平均的なサラリーマンが買えるとしても、

総額5,000万円となると

平均以上の高所得者でないと手が出せないかもしれません。

 

このように面積は総額と密接に関連しているため、

単価だけではなく、単価に面積を乗じた

総額にもしっかり目を配ることが大切です。

 

山林に注意

 

山林はそもそもの公簿が大きいほか、

さらに実測面積と大きく異なることが多いです。

 

特に、単価が高くなる市街地山林だと、

総額に及ぼす影響は甚大です。

 

仮に山奥の山林で単価が10円/㎡であれば、

総額10,000円と50,000円なので大勢に影響ありません。

 

しかし、市街地山林で30,000円/㎡だとすると、

3,000万円と1億5千万円というように

一気に総額に跳ね返ってきます。

 

単価だけの算定で満足することなく、

総額としても妥当であるかの検討が大切です。

 

単価と総額の関連

 

不動産鑑定評価基準では、以下のとおり規定されています。

 

「鑑定評価の手順の各段階について、

客観的、批判的に再吟味し、その結果を踏まえた

各試算価格又は各試算賃料が有する説得力の違いを

適切に反映することによりこれを行うものとする。」

 

「特に次の事項に留意すべき」として、

「単価と総額との関連の適否」が挙がっています。