こんな時はどうしたら？　〜土砂災害（特別）警戒区域〜

今回は土砂災害（特別）警戒区域についてです。

 

最近は異常気象で災害が頻発することが多く、

土砂災害についても関心が高まっていると思います。

 

土砂災害（特別）警戒区域って？

 

イエローゾーンとレッドゾーンに分かれ、

“特別警戒”のレッドゾーンのほうが

土地利用規制や価格への影響が大きくなっています。

 

地図で等高線が密集しているところや、

現地で急な山がすぐ近くにある場合等には

しっかり確認することが大切です。

 

指定の有無は、都道府県や市町村の

ホームページなどで確認することができます。

 

■土砂災害警戒区域

通称イエローゾーンです。

 

「土砂災害が発生した場合に、住民の生命または

身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域で、

土砂災害を防止するために

警戒避難体制を特に整備すべき土地の区域」です。

 

土石流、地すべり、急傾斜地の崩壊（がけ崩れ）

の3つに分けられます。

 

■土砂災害特別警戒区域

通称レッドゾーンです。

 

「土砂災害が発生した場合に、建築物の損壊が生じ

住民等の生命又は身体に著しい危害が

生ずるおそれがあると認められる区域」です。

 

土地価格への影響

 

■固定資産評価

イエローゾーンに対して減額補正はありません。

一方、レッドゾーンの場合には、評価額に対して

▲30％の減額補正をされることが多いです。

 

市町村によって減額補正の有無や減額割合が

異なる場合もありますので、

詳細は各市町村の固定資産税担当課でご確認ください。

 

■相続税評価

「土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価」

として、通達が出ています。

 

イエローゾーンについては、「区域指定以前から

当該危険性の存在は認識されている場合が多く、

また、土砂災害発生の危険性は警戒区域内外にわたり

比較的広範囲に及んでいることから、

土地価格の水準に既に織り込まれているとも考えられる。」

とされていて、減価補正はありません。

 

「既に織り込まれている」かどうか、

鑑定士的には疑問が残る地域もありますが…。

 

レッドゾーンについては、「特別警戒区域補正率表」で

面積割合によって▲10％〜▲30％の補正が入ります。

 

■鑑定評価

土地利用規制があり、需要にも影響がありますので、

価格にはマイナスに作用します。

 

イエローゾーンでも、地域の価格水準に

既に織り込まれておらず、需要に影響があれば

一定のマイナスをすることも考えられます。

 

レッドゾーンの場合は、上記と同じように

ある程度しっかりとした減額割合となることが多いです。

 

レッドゾーンと開発許可（宅地転用）

 

レッドゾーンに指定されていると、

それだけで開発許可を得られない要件に該当し、

宅地転用できない場合が多いです。

 

特に、市街地山林などの場合、

安易に通達評価に従い、前面路線価や造成費等を用いて

転用前提で評価することには注意が必要です。

 

そもそも開発許可が得られない土地は、

転用見込みが無いと判断されることも考えられます。

この場合、過大な評価額で申告することになってしまいます。