鑑定評価ってどうやるの？　〜市場分析〜

鑑定評価は、市場代行機能とも言われます。

 

市場に成り代わって、

市場において成立するであろう価格を

鑑定評価によって導き出すからです。

 

とすると、市場には

どのような参加者がいて、

どんなことを考えて行動しているのか。

メカニズムを分析する必要があります。

 

鑑定評価にあたって、欠かせない分析の1つです。

 

【市場分析】

 

以下の内容を分析することによって、

市場の特性を分析・把握していくことになります。

 

■市場参加者の属性

法人or個人、業種・業態、年齢・家族構成・所得水準など。

 

■市場参加者の行動

取引の意思決定する際に何を重視するか。

居住の快適性、利便性、地域性、立地条件、取引条件など。

 

■重視する価格形成要因

取引価格（坪単価）、収益性、投資採算性など。

 

■市場の需給動向

評価の対象となる不動産と類似する不動産の需給動向。

需要が多いor供給が多い、取引が多いor少ない等。

 

これを具体的にあてはめると、

以下のようなイメージになります。

 

【戸建住宅】

 

■市場参加者の属性：居住目的の個人

■市場参加者の行動：居住の快適性、生活利便性を求める

■重視する価格形成要因：取引価格（坪単価）を重視

 

→鑑定評価：取引事例比較法による比準価格を重視

 

【テナントビル】

 

■市場参加者の属性：投資目的の法人・個人

■市場参加者の行動：安定的継続的な収益（利回り）を求める

■重視する価格形成要因：収益性を重視

 

→鑑定評価：収益還元法による収益価格を重視

 

【分譲マンション】

 

■市場参加者の属性：不動産業者（デベロッパー）

■市場参加者の行動：適正な開発利潤を求める

■重視する価格形成要因：投資採算性を重視

 

→鑑定評価：一体利用を前提とした開発法による価格を重視

 

【まとめ】

 

市場分析を行うことで、

どのような価格を重視すればよいかがわかります。

 

たとえば、相続税申告のための評価において、

なんとか価格を下げたい一心で、

戸建住宅なのに収益価格を重視して価格を下げたりすると、

市場分析とは全く異なることになり、

認めてもらえない結果になることは明らかです。

 

その不動産を求める需要者は誰なのか、

しっかり把握することが大切です。