こんな時はどうすれば？　〜セカンドオピニオン〜

「鑑定評価書を見て頂けないでしょうか？」

というご相談が増えてきています。

 

交渉相手から出てきた鑑定評価書等が

適正に評価されているかどうかはもちろんのこと、

どのような前提で、どのように評価されているか。

 

セカンドオピニオン「第二の意見」として

別の専門家の視点で内容を見てみると

新しい発見がたくさん出てくることが多いです。

【対象となる書類】

 

他の不動産鑑定士が作成した鑑定評価書のほか、

意見書、調査報告書、市場調査レポートなど。

不動産業者さんの査定書等も該当します。

 

不動産の価格・賃料が出ていて、

その価格・賃料の根拠が記載されている書類であれば

どのようなものでも確認することができます。

 

【どのような内容を確認するのか？】

 

■鑑定評価の条件

同じ土俵に立って評価しているかどうか。

評価対象、権利の種類、価格時点など、

そもそも前提条件が異なっているために

価格が異なっていることも多いです。

 

「この評価は間違っているのではないか？」

とおっしゃることも多いのですが、

ここの違いによる価格の違いが非常に多いです。

 

現地は建物があるが、建物が無い更地として。

所有権ではなく、借地権（底地）として。

土壌汚染があるが、土壌汚染が無いものとして。

現在時点ではなく、過去時点の価格としてetc…。

 

例を挙げるだけでもたくさん出てきます。

 

■依頼目的

依頼目的も重要な確認項目です。

「担保評価」は保守的に評価される傾向にあります。

 

また、「売買の参考」であれば、固定資産評価額などの

公的価格水準と乖離があったとしても、

実際の不動産市場の動向を踏まえた価格が出ています。

 

■評価の内訳

採用されている取引事例、想定事項や各種利回りなど

いわゆる数字の部分を見ていきます。

 

ここでは単に数字だけを追っていくのではなく、

評価主体の考え方、評価対象に対する見方等を踏まえ、

どのような根拠でその数字を採用しているか

広い視点から内容を見ていくことになります。

 

不動産鑑定評価基準でも、鑑定評価は

「不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見である」

とされていることからも、

評価主体の考え方を理解することが

鑑定評価書等の内容を理解していくための近道です。

 

【最後に】

単なる“粗探し”をするのではなく、

その鑑定評価書等の内容を適切に理解して、

最終的に納得できる問題解決のために

今後どうしていけばいいのかを

しっかりお話していくことが大切だと考えます。