士業に役立つ不動産評価まめ知識

「相手に先に依頼されたら困るから、

こちらが先に依頼予約をしておきたい。」

 

弁護士さんからこのような

ご連絡を頂くことがあります。

 

もう嬉しくて嬉しくて、

感謝の言葉もありません。

 

「残っていたから、仕方なくお前に頼む」

と言われるより、

どれだけありがたいことでしょうか(笑)

 

そんな浮ついたことを言いたいのではなく、

どんなことでもけっこうですので、

気になることは事前にゼヒ“ちょい聞き”ください。

 

【事前調査の大切さ】

 

その不動産が、ざっくりいくらなのか。

100万円、1,000万円、1億円etc.

売りやすいのか、売りにくいのか。

市場の動向はどのようになっているのか。

 

事前に大きな流れを掴んでおくと、

今後の進め方や考え方に大きな差が出ます。

 

こちらの強みと弱みを把握することで、

常に優位に交渉を進めることができます。

 

【綿密な連携】

 

弁護士さん、会計士さん、税理士さん、

ご依頼目的は異なりますが、

それぞれの専門分野と鑑定評価のコラボです。

 

どうしてもそれぞれの分野の接合部は

ボタンの掛け違いや考え方の違いが出てきます。

 

○○のつもりで評価を頼んだのに、

■■の評価を出されて使えなかった。

 

こちらの証拠として頼んだのに、

逆に相手に有利な内容（証拠）が書かれていた。

 

このような事例は枚挙にいとまがありません。

 

事前にざっくり概算だけでもお問い合わせ頂き、

今後の方針について大筋を決めておく。

 

その上で、綿密に連携を取りながら

ご依頼目的に沿った鑑定を行う。

 

そうすることによって、

専門家同士の本来の連携効果が

発揮されるのではないでしょうか。

倍率地域の相続税評価額は、

固定資産評価額に倍率を乗じることで

相続税評価額が求められます。

 

しかし、基となる固定資産評価額は

相続税評価と同一の目線で

価格が決まっているのでしょうか。

 

実際にご相談があった事例を

ご紹介させて頂きます。

 

【固定資産評価】

 

固定資産の評価は、地方税法の規定により

総務大臣が定める「固定資産評価基準」に

よらなければならないとされています。

 

この中で「画地の認定」があります。

■原　則

一画地は、土地課税台帳又は

土地補充課税台帳に登録された

一筆の宅地によることを原則とします。

 

■例　外

一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について、

その形状、利用状況等からみて、

これを一体をなしていると認められる部分に区分し、

又はこれらを合わせる必要がある場合においては、

その一体をなしている部分の宅地ごとに

一画地とすることとされています。

 

原則は、1筆毎に1画地として評価するが、

利用状況等によっては、

1筆を分けて評価することがあったり、

複数筆をまとめて評価することもあるということです。

 

【問題となるケース】

問題となるケースは色々ありますが、

下記の場合を例として挙げてみます。

 

□■＝固定資産評価の一画地

■　＝相続税評価の対象地

__________________________________

 

幹線道路　100,000円/㎡

__________________________________

　□□□□□□□□□□□□□□

　□□□□□□□□□□□□□□

　□□□□□□□□□□□□□□

　□□□□□□□■■■■■■■

　□□□□□□□■■■■■■■

-------------------------------------------

背後道路　20,000円/㎡

-------------------------------------------

 

固定資産評価としては、

幹線道路沿いの店舗として

□■全てを幹線道路沿いの

高い100,000円/㎡で評価しています。

 

しかし、相続税の評価対象地は■のみ。

■だけでは背後道路に面する

20,000円/㎡の土地になります。

 

このような場合に、幹線道路沿いの

100,000円/㎡で評価された固定資産評価額に

倍率を乗じてしまうとどうなるでしょうか。

 

本来の時価を超えて、

割高になってしまうかもしれません。

 

このように固定資産評価額についても、

どのような前提で評価されているか

しっかり確認していくことが大切です。