士業に役立つ不動産評価まめ知識

商業地の固定資産税の据え置き検討

 

8月14日の日経新聞1面に

「商業地　固定資産税上げず」

という記事が掲載されました。

 

「公示地価の上昇により

企業が新型コロナウイルス禍で

増税に陥る懸念があることに対応する。」

とされています。

 

詳細は2021年度税制改正とのことですが、

鑑定士的に感じたことを書いていこうと思います。

 

3年に1度の評価替え

 

固定資産税は、3年に1度評価替えを行います。

直近だと平成30年度に行われ、

次の評価替えは令和3年度となっています。

 

そのため、来年4月〜5月頃には、

評価替済みの納税通知書がお手元に届きます。

 

地価上昇・地価下落

 

地価が下落している地域は、

3年に1度の評価替えだけではなく、

毎年下落修正を行って評価額に反映しています。

 

一方、地価が上昇している地域は、

評価替えの際に3年分の地価上昇が一気に反映され、

中間年度は評価額が据え置かれます。

 

直近3年間の地価動向（商業地）

 

直近3年間は、景況感やインバウンドの影響で、

市街地中心部や観光地などで大きな地価上昇がありました。

 

年間数十％上昇した地域もけっこうあり、

3年間の累積だと倍になっているところもあります。

日経記事では、北海道のニセコは3.4倍になったとも。

 

ここで問題点

 

固定資産評価額は、裁判上・会計上・税務上の評価で

簡易に土地の評価がわかる指標として活用されています。

 

しかし、地価上昇分の反映が3年に1度だと、

地価上昇著しい地域などでは、

実勢価格と大きく乖離してしまうことになります。

 

さらに、今回の商業地の固定資産税据え置き報道、

どのような形で据え置くのか非常に興味深いです。

仮定をつけて、以下検討してみたいと思います。

 

据え置き方法

 

まず、「評価額」を据え置く場合です。

来年の評価替えで、評価額そのものを据え置いたとしたら、

現在の評価額がそのままとなり、

結果として平成30年度の価格が「時価」として

表示されることになります。

 

平成30年から3年分の地価上昇が反映されないだけでなく、

次の評価替え（令和6年）までこの評価額が続くことになります。

（地価下落修正は除きます。）

 

一方、「課税標準額」を据え置く場合です。

評価額は地価上昇を反映して、最新のものにするが、

税額を計算する時に使う課税標準額は据え置くとする場合です。

 

この場合だと、評価額は最新となり、

課税標準額のみがそのまま据え置かれるので、

評価額を用いて不動産の価格を概算する場合、

実勢価格に近い数字となります。

なんとなく、こちらのほうがしっくりくる気がします。

 

最後に

 

「据え置き」はどこかで終わるので、

終了後は急激な評価額の変動＝税額の変動を避けるため、

現在もある負担調整措置等を活用するのでしょうか。

 

なお、建物の評価額も3年に1度の見直しです。

ですので、令和3年の評価替えの際に、

平成30年からの3年分“減価償却”されたものが

評価額としてお手元に届くことになります。