士業に役立つ不動産評価まめ知識

金融機関向けの不動産担保評価も

不動産鑑定士の仕事です。

 

今回はその中でも土地（更地）の場合に

現地調査で特に気を付けていることをご紹介します。

 

【担保評価の原則】

 

担保評価は「現況評価」が大原則です。

 

たとえば、土地上に未登記建物があるが

当該建物が無いものとしてという条件は、

担保処分の際に大きな問題となる可能性があり、

担保価値に影響があるため認められません。

 

【チェックポイント】

 

■境界確定の有無、隣接建物の越境など

境界が決まっていなかったり、

境界紛争があるような場合は、

将来的に地積が変わってしまう可能性や

そもそも売りにくいという問題があります。

 

隣接建物の越境についても、

将来的に問題になることがあります。

 

軒先だけのでっぱりなのか、

建物自体が越境しているのか、

コンクリートブロック塀がいつの間にか

数十センチ移動されていたり。

14条地図が整備されているとホッとします。

 

物件範囲の確定は、

全ての基本だけに非常に重要です。

 

■未登記建物、工作物・構築物等の有無

土地の上に未登記建物があって、

主建物の附属でセットかなと思っていると、

実は他人が所有する建物だったり。

 

既に賃貸借契約を結んでいたり、

担保の範囲に含まれないような

立派な独立した建物が建っていたり。

 

会計監査等では「実在性」が重要だったりしますが、

担保評価の場合は“建物がある”ことのほうが

問題になるケースも多いです。

 

■取壊済建物の登記の有無

本当に現存しないのか、

登記が残っていることでの問題があるのかどうか。

可能であれば滅失登記ができるかどうか。

 

■借地権・一時賃貸借・使用貸借・無断使用の有無

わかりやすく建物が建っていると

何らかの権利関係があるのだと予想できますが、

パッと見は何も問題なくても、

実は貸していた、借りていたという場合も。

 

土地の一部ないし全部が使えないことは

担保価値に大きな影響を及ぼします。

特に、借地権が設定されている場合は、

借地権割合からもわかるように多大な影響があります。

 

また、契約書がなく、借地しているものの

どの範囲が該当するのかわからないこともあります。

建物の建築面積÷建蔽率で

最低限の借地面積を類推するなど対応が必要です。

 

■地目変更手続きの有無

現況宅地となっているのに、

登記地目が田・畑となっている場合、

地目変更登記手続きがされているか、

そもそも地目変更手続きが可能かを確認します。

 

特に、市街化調整区域の場合は、

地目変更が必ずしもスムーズとは限りませんし、

無許可で宅地転用し、

無許可の未登記建物が建っているなど

問題になるケースもあったりします。

生産緑地についての研修会に参加してきました。

2022年問題、相続対策、不動産市場予測など

非常に興味深い内容でした。

 

不動産鑑定士も生産緑地の評価を

依頼されるケースがありますので、

評価について考えてみました。

 

【生産緑地とは】

 

市街化区域にある農地のうち、

生産緑地地区の指定を受けた農地です。

 

面積は500㎡以上が基本で、

平成4年（1992年）に

指定を受けた生産緑地が大半です。

 

＜メリット＞

・固定資産税が農地並み課税で非常に安いこと

・相続税の納税猶予を使うと、評価が非常に安くなる。

 

＜デメリット＞

・生産緑地に指定されている間（30年間）の営農義務。

・納税猶予を使うと、死ぬまで営農義務。

（生産緑地指定と関係なし）

 

【財産評価基本通達における評価】

 

「No.4626　生産緑地の評価」

 課税時期から、買取りの申出をすることが

できることとなる日までの期間により

以下のとおり減価割合が定められています。

 

すぐに申出できるもの        　▲ 5％

5年以下のもの　　　　　　 ▲ 10%

5年を超え10年以下のもの　▲ 15%

10年を超え15年以下のもの　▲ 20%

15年を超え20年以下のもの　▲ 25%

20年を超え25年以下のもの　▲ 30%

25年を超え30年以下のもの　▲ 35%

 

【鑑定評価】

 

生産緑地について、建築物の新築、

宅地造成などを行う場合には、

市町村長の許可を受けなければなりません。

 

しかし、この許可は、農産物の生産集荷施設や

市民農園の施設等を設置する場合以外は、

原則として許可されないことになっています。

 

財産評価基本通達は、このような

市街化区域で宅地化も可能な土地なのに、

一定期間農地としてしか使えないことを

考慮した減価になっているということになります。

 

＜開発許可との関係＞

生産緑地は、解除されれば宅地利用が可能ですが、

そもそもその生産緑地は宅地化できるのでしょうか。

 

生産緑地の主たる需要者としては、

開発素地を求める不動産業者（デベロッパー）

が想定されます。

 

生産緑地が多く存在するのは、都市の外辺部です。

そもそもその地域に宅地需要はあるのか、

そもそもその生産緑地単独で開発可能なのか。

 

周辺も生産緑地に囲まれてしまっていたり、

道路要件で開発許可が不可能であったり、

そもそも生産緑地が解除されたとしても

宅地化が見込めない物件もかなりあると思います。

 

このような場合は、買取申し出までの

期間のみの減価だけを考えるのではなく、

そもそも「生産緑地でないものとして評価した価格」が

適正かどうかをしっかり検討する必要があります。

 

単に、正面路線価×地積×画地計算のみでは、

時価を超えて過大に評価してしまう可能性があります。

 

【その他】

 

余談ですが、生産緑地の申出期間による減価割合と

配偶者居住権で適用される複利現価率。

 

土地利用可能性などを反映して、

同じ期間であっても率が異なることが興味深いです。

高低差がある土地について、

居住の快適性から見た住宅地に続いて、

商業地について見ていきたいと思います。

 

【道路より高い土地】

 

＜プラス要因＞

日照・通風・排水・眺望等に優れるため、

プラス評価です。

 

特に、リゾートホテルのような物件の場合は、

眺望の良さは大きなプラス評価となります。

 

商品宣伝効果の面から見ても、

看板などの視認性が高まることから、

基本的にプラス評価です。

 

＜マイナス要因＞

あまり高い場合は、顧客を引き寄せにくくなり、

徒歩や車を問わず、出入りの便も悪くなってしまいます。

 

また、擁壁や階段を設置する必要が出てくるなど、

費用面からもマイナスになることがあります。

 

さらに、衣料品や食料品店舗の場合は、

道路より高い→日照が良いこともあり、

日照による商品の劣化を速めることもあるので、

必ずしもプラス評価となるとは限りません。

 

【道路より低い土地】

 

＜プラス要因＞

ありません。

 

＜マイナス要因＞

あまり低い場合は、顧客を引き寄せにくくなり、

徒歩や車を問わず、出入りの便も悪くなってしまいます。

 

また、住宅地と同じように

日照・通風・排水・眺望等が劣るため、

マイナス評価です。

 

周辺の雨水・排水が流入し、

敷地内が水浸しになるほか、

土地上の建物にも水没や湿気等で

大きなダメージを与えることになります。

 

また、道路と等高にするための造成工事に

多額の費用がかかってしまったり、

擁壁費用（土止費）が過大になることもあります。

 

道路から低いと、看板なども見えにくくなり、

商品宣伝効果の面からマイナスになります。

 

【まとめ】

 

道路より低い土地は、

住宅地でも商業地でもプラスは無く、

道路より高い土地は、

利用の仕方によってプラス評価となります。

 

【相続税路線価】

相続税路線価でも、

等高な土地ばかり並んでいる時に

対象地だけ道路と一定以上の高低差があると、

上記のようなプラスマイナスが付きます。

 

しかし、全ての土地が同じように

道路と高低差があるような場合は、

高低差があることがそもそもの正面路線価に

織り込まれている場合もありますので、

どのような前提で評価をしているか注意が必要です。

「高低差がある土地」って？

前の道路より高くor低く接している

土地のことです。

 

住宅地ですので、角地と同じように

「居住の快適性」の観点から見ていきます。

 

【道路より高い土地】

 

＜プラス要因＞

日照・通風・排水・眺望等に優れるため、

居住の快適性としてプラス評価です。

 

道路より高いと、周辺の雨水・排水も入ってこないし、

道路より高くしている家って多いですよね。

 

このように、ほどほどの高さの土地はプラス評価です。

 

＜マイナス要因＞

一方、バリアフリーの観点からは、

階段を使って家に入ることになりますので、

必ずしもプラスとは言えません。

 

また、近年の土砂災害の多さなどから、

あまり高低差があるような住宅地は

災害リスクがあるため敬遠される傾向にあります。

 

さらに、一定以上の高さになってくると、

擁壁工事、階段や掘り込み車庫などの設置費用が

かなり高くなってきます。

 

特に、擁壁については、

古くて耐久性がなく危険性が高い場合、

かなり多額の工事費になるので要注意です。

 

このように一定以上の高さの場合、

マイナス要因のほうが強くなってきます。

 

【道路より低い土地】

 

＜プラス要因＞

ありません。

 

＜マイナス要因＞

日照・通風・排水・眺望等が劣るため、

居住の快適性としてマイナス評価です。

ちょうど道路より高い土地と正反対ですね。

 

同じように、周辺の雨水・排水が流入し、

敷地内が水浸しになるほか、

土地上の建物にも水没や湿気等で

大きなダメージを与えることになります。

 

また、道路と等高にするための造成工事に

多額の費用がかかってしまったり、

擁壁費用（土止費）が過大になることもあります。

 

【まとめ】

 

道路より高い土地は、

一定の高さまではプラス評価ですが、

一定以上になるとマイナス要因が強くなり、

道路より低い土地はマイナス要因のみ。

 

高低差1つ取ってみても、

いろんな見方がありますね。

「角地」は当然プラス評価！？

 

前回の住宅地に続いて、

今回は商業地について見ていきたいと思います。

 

住宅地は「居住の快適性」が重要でしたが、

商業地は「収益性」が重要になってきます。

 

【日照・通風】

 

住宅地とは違って、

角地による日当たりの良さは

必ずしもプラスにはなりません。

 

小売店などでは、日当たりの良さが

商品の劣化を速めることもあったりして、

逆にマイナスになってしまうこともあります。

 

商業地の鑑定評価の場合、

通常は方位でプラス評価をしないことからも、

角地による日照・通風の良さは限定的だと考えます。

 

【間口・奥行・形状等】

 

顧客の出入りの便がよくなり、

視認性アップなど商品の宣伝効果が高く、

売上収益に直接影響するため、プラス評価です。

 

また、住宅地と同じように

建物の配置や設計上の多様性が増えるなど、

集客の点からも優れているため、プラス評価です。

 

【接面道路との関係】

 

2つの道路から人の流れを吸引できるため、

収益性が高まり、プラス評価となります。

 

ただ、接面道路の幅員があまりに広い場合は、

その道路が地域を分断してしまい、

全体としての繁華性が低くなってしまう等、

必ずしもプラス評価とならない場合もあります。

 

【公法上の規制・制約】

 

商業地域内で防火指定がある場合は、

建蔽率や使用可能容積率がアップしますので、

住宅地以上に大きなプラス評価となります。

 

「消防隊に憲兵さんはいない」

商業地域、防火地域、耐火建築物の場合は、

建蔽率が100％となると

宅建の試験でゴロ合わせて覚えた記憶があります(笑)

 

ただ、側道の斜線制限などで

高度利用ができなくなってしまう場合は、

住宅地以上に大きなマイナスになってしまうことも。

 

【まとめ】

 

住宅地と同じように、商業地の場合でも、

立地条件や土地利用方法によっては

マイナスになってしまうこともあります。

 

その角地は本当にプラスなのか。

また、どれくらいプラスなのか。

個別具体的にしっかり見ていく必要があります。

「角地」は当然プラス評価！

 

そんな当たり前に思う角地ですが、

どうしてプラス評価になるのか、

どんな時でもプラス評価になるのか、

しっかり考えたことはありますか？

 

今回は住宅地の角地について

見ていきたいと思います。

 

【日照・通風】

 

日照・通風に良い影響を与えることから、

角地であることはプラス要因になります。

 

特に、家が密集した小規模な住宅地などでは、

通常より大きなプラスの影響があります。

 

方位によっても角地の影響の大きさは異なり、

一般的には「東南の角地」が優れるとされます。

 

【間口・奥行・形状等】

 

出入りの利便性の向上、避難経路の確保、

建物設計上の多様性の確保など、プラス要因です。

 

また、うなぎの寝床のような土地が多い地域では、

間口の狭さをカバーしてくれることにもつながります。

 

【接面道路との関係】

 

二方向から人や車の往来があるため、

騒音や交通面での危険性がある場合などは

マイナス要因になることもあります。

 

特に、閑静な住環境が重要な高級住宅地では、

騒音は大きなマイナス要因になることもありますので、

角地＝一律プラスとせず、

地域の実情をしっかり把握することが大切です。

 

【公法上の規制・制約】

 

どちらも幅員6m以上の市町村道である場合など、

一定の場合は建蔽率が10％緩和され、

プラス要因になります。

 

一方、正面道路は広くても、

側道が4ｍ未満の2項道路の場合などは、

セットバックが必要となり、

マイナスに作用する場合もあります。

 

さらに、中高層マンションが建つ場合は、

側道の幅員が狭いと、高度利用ができなくなって

マイナスに作用してしまうこともあります。

（道路斜線制限は、隣地斜線制限より厳しい）

 

【まとめ】

このように、一般的に角地＝プラスのイメージでも、

立地条件や土地利用方法によっては

マイナスになってしまうこともあります。

 

その角地は本当にプラスなのか。

当たり前に思ってしまうことだけに、

今一度しっかり見てみるのも良いのではないでしょうか。

周辺の標準的な画地に比べて、

規模の大きな画地を評価する場合、

平成30年から財産評価基本通達では

「規模の大きな画地の評価」が新設されました。

 

詳細の内容は国税庁ホームページの

「No.4609地積規模の大きな宅地の評価」を

ご確認頂くとして、この規模補正は

固定資産評価でも同じように適用されているのでしょうか。

 

【財産評価基本通達】

 

基本的に、三大都市圏は500㎡以上の宅地、

三大都市圏以外は1,000㎡以上の宅地が対象です。

 

地積規模の大きな宅地に該当すると、

ざっと20％以上の減価となります。

広大地がなくなり、平成30年から新設されました。

 

【固定資産評価】

 

同じ公的評価であることから、

国税と同じように規模補正はあるのでしょうか。

 

各市町村により定めている「所要の補正」の

内容が異なるため一概には言えませんが、

国税の「規模の大きな画地の評価」のような

規模補正を持っていないところが大半だと思います。

 

この規模補正を持っていないということは、

財産評価基本通達で評価した場合よりも

高く評価されている可能性があるということです。

 

仮に、固定資産評価において、

画地規模100㎡を標準として100,000円/㎡と

単価が決まっているとしましょう。

 

一方、対象地は上記の100㎡の土地に隣接する

規模が大きな1,000㎡の画地です。

 

対象地が、間口が広く、奥行がそれほど長くない

整形地であったとすると、100㎡の土地と同じ

100,000円/㎡の単価が付いている可能性があります。

 

三大都市圏の「規模の大きな画地の評価」であれば、

▲22％の規模補正がされるにもかかわらず、

固定資産評価においては規模補正±0となっていることも。

 

これはなにも市町村の故意や過失で

高く評価しているのではなく、

市町村が持っている「所要の補正」の中に

このような規模補正の項目を持っていないことが原因です。

 

所要の補正の規模補正項目としては、

大規模評価として、50,000㎡以上の大規模工場について

一定の規模補正を持っている程度の市町村が多いと思います。

 

【両者の違いを明確に】

 

このブログで固定資産評価は間違っている！

と言いたいわけではありません。

 

どうしても評価額のみに目が行きがちですが、

その評価額はどのような算定過程で出てきたものなのか、

しっかり見ておくことが大切だと言いたいです。

「レントロールを送って頂きたいです」

ご相談を頂いた時に、

収益物件であれば必ずお願いすることです。

 

レントロールの内容によっては、

評価が大きく変わってくることになります。

 

特に、コロナ禍での賃料減額要請が多い中、

収益の変動は価格にも大きく影響を与えます。

 

賃料が高い、今後増額見込みであれば、価格は高く。

賃料が安い、今後減額見込みであれば、価格は安く。

 

単なる土地の坪単価と建物の築年数だけではない、

“見方を変えた”収益性から評価をすることができます。

 

そのため、固定資産評価額や相続税評価額から

大きく価格が変わる可能性があります。

 

【収益物件】

 

収益物件とは、テナントビル、店舗、事務所、

賃貸マンション、アパート等、

収益を目的として建てられている物件のことです。

 

収益物件は、いくら収益が上がるかが

時価（市場価値）を決める最大のポイントです。

 

不動産広告でも、表面利回り〇％、満室想定〇％など

利回りが書かれているものをご覧になられたことも

多いのではないでしょうか。

 

【レントロール】

 

レントロールとは、

不動産の賃貸借条件を一覧表にしたものです。

 

各階や部屋ごとに月額賃料、共益費、

保証金・礼金、その他賃貸借条件が書かれています。

 

もちろんレントロール自体が無くても大丈夫です。

概算だけであれば、ざっくり月の収入額をお伺いしたり、

賃貸借契約書、決算書、青色申告書などにも

月額賃料などの数値は記載されています。

 

【コロナ禍による影響】

 

テナントの撤退や賃料の減額要請は、

収益性の低下＝物件価格の低下に直結します。

 

さらに、現在は先行き不透明感が強いため、

会社の事業計画も立ちにくいのが現状だと思います。

 

将来の収益予測も同様で、

抜けたテナント部分に新規入居は見込めるのか。

次の賃料は今と同じか、今より下がるのか。

非常に判断が難しい状況にあります。

 

今後の見通しなども含めて、

しっかり内容を協議した上で

説得力ある適正な評価をしていきたいです。

鑑定評価には、土地評価の際に

周辺の売買実例価格（取引事例）から

価格を求める方法があります。

 

取引事例比較法といって、

市場性、マーケットアプローチから

価格を求める手法です。

 

【実務上の問題点】

 

この中でよく質問を受けるのが、

どのような売買実例価格（取引事例）を

選んでいるのか？ということです。

 

極端な話、高い事例から評価したら高くなり、

安い事例から評価したら安くなります。

評価主体の恣意性が疑われるケースもあったりします。

 

裁判上の評価等でも、高く評価したい方は

高い事例に基づいてこの土地は高いと主張し、

安く評価したい方は安い事例に基づいて安いと主張し、

平行線をたどってしまうケースも多いです。

 

実際の売買ですから、路線価＝取引価格と

1点で決まるものではなく、

市場における中心価格帯という“幅”の中に

入っているかが大切だと考えます。

 

とはいえ、この幅の上下はそれなりにあって、

“ストライク高め”と“ストライク低め”では、

どちらも正しいけど、価格はかなり違う

というようなことも起こったりします。

 

【事例選択4要件】

 

鑑定評価のルールである不動産鑑定評価基準では、

何でも自由に事例を採用してもよいわけではなく、

ちゃんとルールに則って選択・採用しましょうと

4つの要件が定まっています。

 

■場所的同一性

同一需給圏内の類似地域等に存する不動産であること。

同一需給圏内の代替競争不動産であること。

 

■事情の正常性（事情の正常補正可能性）

取引等の事情が正常なものと認められるものであること。

正常なものに補正することができるものであること。

 

■時点修正可能性

時点修正をすることが可能なものであること。

 

■地域要因及び個別的要因の比較可能性

地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。

 

上記のほか、投機的取引はそもそもダメですし、

その他適正を欠くと認められる事例も選択・採用できません。

 

事例が豊富にある住宅団地などは

良い事例を多数収集して選択・採用できるのですが、

大規模工場や農家集落地域など、

取引事例がそもそも少ないところは

どのような事例を採用するか鑑定士の腕の見せ所です。

 

最終結果である鑑定評価額だけを見るのではなく、

どんな事例に基づいて評価をしているのかなと

評価の過程も見て頂けるとうれしいです。